Цените на жилищата в България са много надути! Ето защо ще продължават да се покачват

Годишният растеж на индекса на цените на жилищата (ИЦЖ) възлезе на 9.2% през третото тримесечие на 2023 г. (спрямо 10.7% през предходното тримесечие). Нарастването на цените беше обусловено както от поскъпването на новите (9.5%), така и на съществуващите жилища (9.0%), и беше широкообхватно по областни градове, като съществено ускорение на темпа на растеж беше отчетено в Русе. Това сочи изданието на БНБ "Икономически преглед“ (то предлага количествени оценки за развитието на българската икономика в краткосрочна перспектива и средносрочни прогнози за основни макроикономически показатели за България).

Фактори, които продължиха да допринасят за търсенето на жилища и за нарастването на цените им, са: повишението на доходите от труд, запазващата се силна кредитна активност в условия на исторически ниски нива на годишния процент на разходите (ГПР) по нови жилищни кредити, както и липсата на достатъчно възможности за инвестиране на натрупаните в икономиката спестявания в среда на отрицателни реални лихвени проценти по депозитите.

Същевременно фактор по линия на предлагането, който ограничаваше покачването на цените на жилищата, беше бързото забавяне на темпа на нарастване на разходите за строителство на нови сгради през третото тримесечие на 2023 г. (3.4% на годишна база в сравнение с 18.5% през предходното тримесечие).

Други фактори, ограничаващи поскъпването на жилищата, бяха отслабването на нагласите на домакинствата за придобиване на жилище, както и понижението на обема на сключените сделки за покупко-продажба през третото тримесечие на 2023 г. (с -8.7% на годишна база). През третото тримесечие на 2023 г. съотношението "цена/наем на жилищата“, което e често използван индикатор за подцененост/надцененост на жилищата, продължи да надвишава значително (с 34.9%) дългосрочната си (историческа) средна стойност.

Това е сигнал, че решенията на домакинствата за придобиване на жилище се определят от мотиви, които са различни от извличане на непосредствена финансова полза чрез отдаване под наем на новопридобитите имоти. Такива причини биха могли да бъдат очаквания за продължаващо нарастване на цените на жилищата (и реализиране на капиталова печалба след продажба в бъдеще) или възприемане на жилищата като актив за съхранение на стойност в среда на ниски лихвени проценти по депозитите и висока инфлация.

Същевременно оценките, направени с макроиконометричен модел на БНБ, показват значително послабо положително отклонение на текущите цени на жилищата в България от дългосрочното им равновесно ниво (в размер на 5.2%). Това се определя от факта, че растежът на доходите на домакинствата в комбинация със запазващите се отрицателни реални лихвени проценти по жилищни кредити повишава достъпността на жилищата, което в модела се отразява като увеличение на равновесната им цена